房产中介穿越“寒冬”,我爱我家收缩加盟业务

房产中介穿越“寒冬”,我爱我家收缩加盟业务
2022年06月20日 18:51 第一财经

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  楼市持续低温,房产中介的扩张节奏也受到影响。

  6月20日,我爱我家(000560.SZ)发布公告称,决定终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务,秉承合规合法原则,有计划、有步骤推进与加盟商的解约工作。今后,公司将聚焦重点城市直营业务,发展租赁业务,推动住有所居。

  我爱我家是房产经纪行业的老玩家,自2000年成立以来,业务范围从二手房交易逐步扩展,并于2017年成为我国首个登陆A股的房产经纪公司。

  直到2020年,我爱我家还处于积极扩张的阶段。当年业绩发布会上,我爱我家董事长、总裁谢勇表示,公司2020年全面启动加盟业务,正式将加盟业务定义为战略扩张的主要产品线,当时其全国加盟门店超过1300家,进驻成都、长沙等17城。

  到2021年底,我爱我家覆盖的城市已增长至33城,国内运营门店总量4613家,其中加盟门店运营数量1504家,特许门店运营数量455家。

  在房产经纪行业,新老玩家都热衷于规模扩张,从早期的链家、到现在的贝壳,都将门店规模、经纪人数量作为衡量自身体量的重要指标,我爱我家也是如此。更多的门店规模,意味着能触达更广阔的市场,但同时也承担着相应的成本。

  当收支难以打平时,经纪人会快速流失、门店经营难以为继,这一点在楼市下行期更加显著。据悉,因房地产经纪行业下行,我爱我家在加盟业务中的投入与收入无法实现平衡,业务体量和留存比例存在严重不匹配现象,未来盈利空间十分有限。

  为确保聚焦核心业务,我爱我家决定终止上述三城的加盟业务。同时,我爱我家成立了专项工作小组实地监督,目前已与上述城市合作的绝大部分加盟商达成解约共识。

  “我爱我家在启动加盟业务初期,就为加盟商提供了最高两年免除平台费的优惠,并为加盟店东更换门头及装修提供了补贴。现在退出市场,公司会基于合同妥善协商,有序推进解约工作。”据接近我爱我家人士称,今后公司将聚焦于重点城市的直营业务。

  实际上,早在2021年年度报告中,我爱我家便表示,因应市场变化及趋势预测,公司调整了经营策略,进行组织变革。“2022 开局,我们再次面临自新冠疫情爆发以来最严峻的挑战,业务布局的多地再次面运营停摆、可能停摆的威胁。”

  数据显示,2021年我爱我家实现营业利润2.18亿元,较上年同期下降55.8%;实现归属母公司所有者的净利润1.66亿元,较上年同期下降46.8%;经营活动产生的现金流量净额为21.32亿元,较上年同期减少5%。

  该公司称,随着楼市调控加码,房地产市场从投资供给到交易流通各环节均迅速下滑,存量住宅交易市场也受到严重冲击,成交周期延长,交易量锐减;上游房企的市场风险向财务风险转化,并沿产业链出现传导,下游新房销售行业爆发回款逾期的风险。

  进入2022年,我爱我家业绩表现未出现明显好转。数据显示,一季度其实现营业收入34.79亿元,较去年同期增加18.65%;营业利润-2.73亿元,归属于上市公司股东的净利润-2.41亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2.4亿元。

  “受节后住宅买卖市场回暖速度不如预期,以及上海、杭州、苏州、无锡、天津、南昌等主要业务城市出现疫情,导致线下业务活动受限,甚至门店经营暂停的不利影响,公司居住交易类业务量减少甚至停滞,严重影响本期收入。”该公司称。

  为应对疫情影响,我爱我家持续推动居住交易服务向互联网平台迁移,比如VR看房、电子签约等,但因住宅市场景气度、以及线下门店运营受疫情影响的因素,对于互联网平台存量住宅交易服务的成交和收入确认仍会产生较大影响。

  新房方面,受市场景气度及公司主动控制风险的影响,我爱我家新房业务在各主要展业城市出现同比下滑,其中杭州、南昌同比降幅较大。

  为此,我爱我家对非重点城市业务进行优化调整,将资源向重点城市集中,并对受疫情影响的重点区域经纪人团队采取稳岗措施,以保护社区门店网络。如今,该公司主动终止三个城市的加盟业务,意味着其进一步对扩张节奏进行了调整。

  我爱我家面临的处境,实际上是整个房产经纪行业的普遍问题。国内头部房产交易服务商贝壳,今年一季度存量房及新房业务均大幅下滑,其中存量房总交易额为3741亿元,同比下降44.5%,新房总交易额为1927亿元,同比下降43.9%。

  贝壳平台上的门店、经纪人数量,也随着市场下行有所流失。截至2022年3月31日,门店数量45777家,较上年减少6.0%;活跃门店数量42994家,较上年减少4.3%;经纪人数量427379名,较上年减少19.1%,活跃经纪人数量为381799名。

  如果市场持续下行,中介面临的生存压力将只增不减。值得注意的是,当下楼市已出现回温迹象。贝壳研究院数据显示,6月上半月50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%,该研究院分析师认为,地方支持楼市政策还在加强,这利于下半年市场交易修复。

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责任编辑:刘万里 SF014

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